Objetivo del informe
El estudio tiene como finalidad evaluar la coherencia y divergencias entre los principales indicadores de precios residenciales, identificando: – Cómo difieren entre sí los precios de oferta y los precios declarados en escritura. – Qué impacto tienen las variaciones en superficies medias sobre los precios comparados. – Cómo han evolucionado las diferencias entre provincias, especialmente en áreas turísticas. – Qué patrones permiten interpretar la relación entre la evolución del precio y el aumento de los tipos de interés.
Principales conclusiones
El análisis confirma que, desde 2021, los precios declarados por Notarios y Registradores han evolucionado de forma muy similar, con incrementos acumulados que se sitúan entre el 8% y el 14%. En cambio, los precios de oferta publicados por Fotocasa e Idealista muestran subidas cercanas al 28%, lo que revela una divergencia creciente entre precios ofertados y precios realmente declarados ante notario.
La diferencia entre precios de oferta y precios declarados ha aumentado desde mediados de 2022, coincidiendo con la subida de los tipos de interés. Este efecto, unido a la reducción de la superficie media en las viviendas transmitidas, sugiere que la capacidad de compra de los hogares se ha visto limitada, provocando mayores ajustes a la baja en la negociación final respecto al precio inicialmente ofertado.
La divergencia es especialmente notable en las provincias turísticas, donde los precios ofertados pueden duplicar o casi duplicar los declarados. Baleares y Alicante son los casos más destacados, con precios de oferta muy superiores a los registrados. En el extremo opuesto, provincias como Lugo, Lleida, Huesca, Palencia o Soria presentan las menores diferencias.
El incremento de la brecha entre oferta y precio declarado no se debe exclusivamente al impacto de los tipos de interés. En muchas provincias turísticas, la diferencia también responde a particularidades de su mercado, muy influido por compradores no residentes y por dinámicas ajenas a la negociación típica entre comprador y vendedor.
Por otro lado, el importe medio hipotecado muestra una evolución muy similar a la de los precios declarados, con un crecimiento acumulado del 6,76%, lo que confirma que el aumento del precio real de las viviendas ha sido más moderado que el reflejado en los portales.
A nivel provincial, la variación en el desfase entre precios de oferta y precios declarados es muy heterogénea. Las provincias donde más ha aumentado esta diferencia desde 2021 incluyen Baleares, Alicante, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Murcia, Ávila, Castellón, A Coruña, León, Teruel, Zaragoza y Segovia. En provincias como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, el aumento existe, pero es moderado. Solo en Córdoba, Huesca, Lugo, Soria y Valladolid la diferencia se ha reducido ligeramente.
En síntesis, los datos indican que la subida de tipos de interés ha frenado el crecimiento de los precios declarados y ha intensificado la diferencia respecto a los precios de oferta, mientras que la reducción progresiva de la superficie media vendida refleja las mayores dificultades de acceso a la vivienda.
Para más información, puedes consultar el informe completo en la web de UVE Valoraciones a continuación👇
