UVE VALORACIONES es una sociedad homologada por el Banco de España, para la determinación del valor económico de bienes inmuebles mediante métodos y técnicas específicas de valoración.
Valoraciones de Bienes
Gestión y Seguimiento de obras en construcción
Informes Especiales
Formación
En UVE Valoraciones apostamos por la difusión del conocimiento para garantizar un profundo conocimiento del mercado inmobiliario, de la práctica de la actividad de tasación y la gestión eficaz de activos inmobiliarios. Ofrecemos a los profesionales del sector, gestores en entidades financieras o promotoras las habilidades, conocimientos y herramientas necesarias para llevar a cabo valoraciones precisas y gestionar carteras de activos inmobiliarios de manera eficiente, contribuyendo así al mejor desempeño de sus funciones dentro del entorno construido en su labor de tasador, gestor, tenedor, financiador o propietario.
Realizamos formaciones ad hoc con contenidos adaptados a las necesidades de tus equipos.
Valoraciones de bienes inmuebles para diferentes finalidades
La tasación hipotecaria es un informe destinado a determinar el valor de tasación de bienes inmuebles y otros derechos asociados de cara a la solicitud de una operación hipotecaria en España. Sujetas a la Orden ECO 805/2003, son realizados exclusivamente por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España.
Las valoraciones redactadas según estándares de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) cuentan con el reconocimiento de inversores internacionales, fondos y entidades financieras. Son informes comúnmente utilizados en el asesoramiento y cobertura de grandes inversiones, ya que la regulación de normas y principios de buena práctica profesional RICS y su implantación a nivel global garantizan una información homogénea y comparable, cualidades fundamentales para inversiones y operadores transfronterizos.
Habitualmente los procesos de reparto de herencias exigen conocer el valor real de los bienes que van a ser objeto de transmisión y que pueden ser de diferente tipología y ubicados en diferentes demarcaciones territoriales, para lo cual es importante disponer de informes independientes de valoración que faciliten los repartos y alerten de incidencias y cargas que deban ser tenidas en consideración previamente.
Son informes de valoración a fecha actual o fechas anteriores para su aportación en procesos judiciales cuyo objeto se encuentra siempre dentro del ámbito inmobiliario: compraventa de inmuebles, promoción, construcción, repartos de patrimonios, etc. La finalidad más frecuente de estos informes es determinar el valor de mercado de un inmueble a una fecha para su consideración en las potenciales reclamaciones o disputas en seno judicial.
Una correcta valoración contable de los activos en el balance de las compañías es clave para reflejar la imagen fiel de los estados financieros y cuentas anuales. Los auditores requieren anualmente la valoración de los activos clasificados como inmovilizados, inversiones inmobiliarias o existencias para determinar la citada imagen fiel al cierre de cada ejercicio contable, motivo por el que es conveniente disponer de valoraciones actualizadas de mercado tanto para reflejar revalorizaciones como minusvalías que puedan tener su correspondiente impacto contable y fiscal.
La notificación de un acta previa de ocupación de un suelo o actividad económica por parte de la Administración es el inicio de un complejo proceso para determinar el valor de los bienes afectados y el justiprecio que se ha de pagar por ellos. Es habitual que se produzcan desacuerdos entre el valor tasado por la Administración y las expectativas de precio del propietario, por lo que es conveniente disponer de valoraciones de mercado y estimaciones de indemnizaciones que puedan reclamarse vs. el coste de iniciar un procedimiento de esta naturaleza.
La Administración fija el importe de la mayoría de los impuestos sobre bienes inmuebles a partir del valor catastral asignado, directo o corregido por coeficientes. En ocasiones pueden existir discrepancias que afectan al impuesto devengado: Impuesto de Bienes inmuebles, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Sucesiones y Donaciones, etc.
Valoración de activos intangibles
A ciertos tipos de actividades reguladas mediante licencias, como es el caso de las farmacias, los taxis, las administraciones de loterías o los estancos, les puede interesar conocer el valor de su negocio ante múltiples situaciones para lo cual es necesario disponer de una valoración de la explotación del negocio, sin considerar el activo inmobiliario en el que se pueda desarrollar la actividad. La valoración del intangible, “fondos de comercio”, se apoya en los flujos de caja que la actividad ha sido capaz de generar y sus expectativas futuras.
Las concesiones administrativas son autorizaciones que otorga un ente público a otro de iniciativa privada con el objetivo de explotar un bien o servicio durante un tiempo determinado a cambio del pago de un canon. Los ejemplos de concesiones administrativas son muy numerosos, abarcando un sinfín de sectores: puertos deportivos, aparcamientos, etc. Pueden ser objeto de hipoteca, previa autorización, en su caso, del órgano que haya concedido el citado derecho de uso.
El derecho de superficie es un derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a la explotación de la citada construcción durante el plazo de tiempo que el citado derecho esté en vigor. A la extinción de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho.
Los informes de valoración de franquicias permiten tanto al franquiciador como al franquiciado disponer de un análisis objetivo, riguroso y fiable del valor real del negocio.
La valoración de startups o empresas de nueva creación, en muchos casos con base tecnológica y propietarias de alguna innovación en su sector cobran actualmente especial relevancia, dado el auge de estas compañías en numerosas industrias. Se trata de valoraciones complejas por diferentes razones: a) Ausencia de histórico de información contable; b) ausencia de comparables en muchos casos, c) Sin ingresos y/o pérdidas de explotación; d) Gran dependencia del capital privado o crowdfunding, e) Tasa de fracaso elevada.
Valoración de activos singulares
Estaciones solares fotovoltaicas
Edificios históricos, Museos.
Canteras
Saltos de agua
Aeropuertos, estaciones de tren
Infraestructuras
Centros de datos
Valoraciones de portfolios inmobiliarios
Valoraciones de portfolios de inmuebles a través de metodologías completas de valoración (con inspección ocular interior o exterior) y con diferentes alcances.
Valoraciones de portfolios de inmuebles susceptibles de ser valorados a través de metodologías de valoración automáticas, con el objetivo de mantener actualizado el valor actual de las carteras (AVM).
Valoraciones de Ámbitos y Desarrollos Urbanísticos
Valoraciones de Planeamientos y desarrollos urbanísticos en diferentes grados de evolución y con finalidades y alcance a determinar con el solicitante.
Project Monitoring
El servicio de project monitoring tiene un doble objetivo:
Asegurar que la promoción inmobiliaria se desarrolla en la forma y plazo pactados y que no existirán impedimentos legales y administrativos para la obtención de la Primera Ocupación y la comercialización y venta de las viviendas y resto de elementos de la promoción
Validar la facturación de los distintos conceptos de la promoción y asegurar que los abonos de las facturas que realizan los promotores, ya sea directamente o a través de un crédito hipotecario, llegan a quienes realmente ejecutan las obras, las constructoras y sus proveedores, así como al resto de intervinientes (arquitecto, aparejador, etc.).
El servicio de PROJECT MONITORING se compone de 3 fases:
1.1.- Objetivo
Comprobar la idoneidad del proyecto y del resto de documentación técnica disponible necesaria para el inicio de una promoción inmobiliaria, así como la planificación económica.
1.2.- Tareas a realizar por UVE VALORACIONES
- Identificación del inmueble en el Registro de la Propiedad y en Catastro y comprobación de su titularidad.
- Estudio del proyecto básico y/o de ejecución.
- Comprobaciones urbanísticas para determinar los usos y edificabilidad permitidos en el solar y la adecuación del proyecto.
- Identificación de la Calificación Energética del Edificio.
- Análisis de la correspondencia entre licencia de obras y proyecto de ejecución.
- Visita al inmueble para comprobar el estado del solar o de las obras en caso de estar iniciadas.
- Verificación de la documentación técnica y estimación de documentos y permisos pendientes de obtener.
- Análisis de los contratos con los técnicos para comprobar posibles contingencias.
- Análisis de los contratos con el constructor y/o, en su caso, de los proveedores de los diferentes oficios.
- Estudio del presupuesto de contrata.
- Análisis de los contratos de compraventa o de adhesión a la cooperativa.
- Análisis de los seguros y comprobación de sus coberturas.
- Revisión de los distintos conceptos del cuadro de ingresos y costes de la promoción aportado por el Cliente.
- Actualización de los ingresos y gastos ya generados y estimación de los gastos pendientes para finalizar la promoción.
- Estimación de plazos para la ejecución de las tareas anteriores.
- Elaboración del informe que permita tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble.
2.1.- Objetivo
Controlar la ejecución de la obra para comprobar que se ejecuta de acuerdo con lo previsto y que las disposiciones del crédito del promotor se utilizan para pagar a las personas y/o empresas que ejecutan realmente la obra y que las cantidades de cada factura corresponden a lo certificado en el periodo que corresponda.
2.2.- Tareas a realizar por UVE VALORACIONES
Una visita mensual a la obra acompañado de la dirección facultativa y el constructor.
En todos los casos, se incluye:
- Comprobación de la certificación de obra firmada por promotor, constructor y dirección facultativa.
- Análisis de las facturas y justificantes de abono de los distintos intervinientes en la promoción entregados por el promotor.
- Comprobación de las facturas y justificantes de abono de las subcontratas y proveedores del Constructor.
- Conversaciones con promotor, constructor y/o subcontratistas para revisar el avance de las obras.
- Supervisión y Seguimiento de la tramitación de todos los documentos y permisos necesarios para la obtención de la Primera Ocupación del inmueble.
- Seguimiento de las ventas para actualizar el estado de comercialización.
- Seguimiento de la cuenta de compradores
- Comprobación periódica de la planificación del constructor, comparándola con lo ejecutado realmente.
- Elaboración de un informe mensual de seguimiento durante la ejecución de la obra y hasta la emisión del certificado final de obra.
3.1.- Objetivo
Comprobar que la obra se ha terminado de acuerdo con lo previsto y que dispone de todos los documentos y permisos necesarios para la entrega de las viviendas.
3.2.- Tareas a realizar por UVE VALORACIONES
- Comprobación de la certificación final de obra emitida por el constructor y la dirección facultativa.
- Estudio de las facturas y documentos asociados entregados por el promotor, el constructor y los subcontratistas para el cobro y comprobación de que se corresponden con las certificaciones emitidas.
- Supervisión y Seguimiento de la tramitación de todos los permisos necesarios para la Primera Ocupación.
Due Diligence Inmobiliaria
Se refiere a un proceso exhaustivo de investigación y análisis llevado a cabo antes de la compra, venta o inversión en una propiedad inmobiliaria. El objetivo principal de la Due Diligence es evaluar y verificar la información relevante sobre la propiedad para identificar posibles riesgos, oportunidades y asegurar que se tome una decisión informada.
Este proceso puede variar según el tipo y la complejidad de la transacción inmobiliaria, pero generalmente incluye los siguientes elementos:
Consiste en revisar todos los documentos legales relacionados con la propiedad, como escrituras de propiedad, títulos de propiedad, registros de gravámenes, hipotecas, servidumbres, restricciones legales, acuerdos de arrendamiento y otros documentos legales relevantes. El objetivo es asegurarse de que la propiedad tenga todos los derechos y permisos necesarios para su uso previsto y que no haya problemas legales pendientes que puedan afectar la transacción.
Implica revisar los estados financieros de la propiedad, incluidos los ingresos, gastos, impuestos, tasaciones, valoraciones de mercado y cualquier otro aspecto financiero relevante. Esto ayuda a evaluar la viabilidad financiera de la propiedad, su potencial de generación de ingresos y su valor en el mercado.
Consiste en realizar una inspección detallada de la propiedad para evaluar su estado físico y estructural. Esto puede incluir la evaluación de la estructura del edificio, sistemas mecánicos, electricidad, plomería, condiciones ambientales y cualquier otra característica física relevante. El objetivo es identificar posibles problemas de mantenimiento, reparaciones necesarias o cualquier otro riesgo relacionado con la condición física de la propiedad.
Se refiere a verificar la zonificación actual de la propiedad y revisar cualquier regulación local de planificación urbana o uso del suelo que pueda afectar su uso o desarrollo futuro.
Implica evaluar las condiciones del mercado inmobiliario local y regional para determinar la demanda y oferta de propiedades similares, tendencias de precios, tasas de vacancia, y cualquier otro factor que pueda afectar el valor de la propiedad.
Involucra la evaluación de posibles riesgos ambientales o contaminación en o alrededor de la propiedad, como contaminación del suelo, presencia de materiales peligrosos, y cumplimiento con regulaciones ambientales.
Informes Portfolios / Activos Built to Rent
Los informes de valoraciones de activos «Built to Rent» (construidos para alquilar) son documentos detallados que proporcionan una evaluación profesional y objetiva del valor de una propiedad específica diseñada y desarrollada con el propósito principal de ser alquilada a largo plazo. Estos informes son especialmente relevantes en el ámbito del mercado inmobiliario residencial, donde el modelo «Built to Rent» se refiere a proyectos de construcción que se planifican y desarrollan específicamente para ser utilizados como viviendas de alquiler.
Los informes de valoraciones de activos «Built to Rent» suelen incluir:
Evalúa las condiciones actuales y las tendencias del mercado de alquiler en la ubicación específica de la propiedad. Esto puede incluir datos sobre la demanda de alquiler, tasas de ocupación, tendencias de precios de alquiler, competencia en el mercado y otros factores que puedan afectar el desempeño financiero de la propiedad.
Incluye un análisis detallado de los ingresos potenciales y los gastos asociados con la propiedad, como los costos de mantenimiento, gestión, impuestos y seguros. Se utilizan modelos financieros para calcular métricas clave como el valor presente neto (VPN), la tasa interna de retorno (TIR) y la rentabilidad esperada sobre la inversión (ROI).
Examina las características físicas, la calidad de la construcción y las comodidades ofrecidas por la propiedad. Esto puede incluir detalles sobre el diseño arquitectónico, la calidad de los materiales utilizados, la eficiencia energética, la seguridad y cualquier otra característica que pueda influir en su valor.
Revisa cualquier regulación local o nacional aplicable, restricciones de zonificación, permisos de construcción y otros aspectos legales que puedan afectar la propiedad y su uso como activo de alquiler.
Compara la propiedad en cuestión con otras propiedades similares en la misma área geográfica para determinar su valor relativo en el mercado de alquiler.
Informes Reposicionamiento de carteras
Los informes de reposicionamiento de carteras inmobiliarias son documentos que proporcionan análisis detallados y recomendaciones estratégicas sobre cómo mejorar y optimizar la cartera de propiedades inmobiliarias de una entidad o inversor. Este proceso implica identificar oportunidades para maximizar el valor de los activos existentes a través de diversas estrategias, como renovaciones, reestructuración de arrendamientos, cambios en el uso de la propiedad, adquisiciones y desinversiones selectivas.
Estos informes suelen incluir:
Evalúa la composición actual de la cartera de propiedades, incluyendo ubicación, tipo de activo, calidad y rendimiento financiero de cada propiedad.
Examina las condiciones actuales y las tendencias del mercado inmobiliario en las ubicaciones donde se encuentran las propiedades. Esto incluye la demanda de espacio, las tasas de ocupación, los precios de alquiler, la competencia y otros factores relevantes.
Evalúa el rendimiento financiero actual de cada propiedad, incluyendo ingresos, gastos, tasas de capitalización, valoración, y métricas de rentabilidad como el retorno sobre la inversión (ROI) y el valor presente neto (VPN).
Busca áreas donde se puedan mejorar los ingresos, reducir los gastos o aumentar el valor de la propiedad a través de estrategias de reposicionamiento, como renovaciones, reestructuración de arrendamientos, expansión o cambio de uso entre otros.
Proporciona recomendaciones específicas sobre las acciones que se deben tomar para implementar las estrategias de reposicionamiento identificadas, incluyendo el cronograma, el presupuesto estimado y los posibles riesgos y desafíos.
Establece métricas y criterios de éxito para evaluar el progreso y el impacto de las acciones de reposicionamiento a lo largo del tiempo.