Objetivo del informe
El objetivo del estudio es estimar el superávit o déficit de vivienda en cada provincia española entre 1996 y 2023. Para ello, se calcula el parque total, el parque en uso y el número de hogares, integrando datos censales y actualizaciones mediante visados y certificados de obra nueva.
El informe explica cómo se identifican las viviendas principales, secundarias y vacías utilizando la metodología del Censo 2021, basada en el registro anual de consumo eléctrico. Aunque este enfoque mejora la precisión respecto a censos anteriores, también presenta limitaciones en zonas turísticas donde el uso real de la segunda residencia pudo quedar infrarrepresentado durante el año de pandemia.
A partir del flujo neto de nuevas viviendas y de nuevos hogares y segundas residencias formados en cada provincia, el informe determina la bolsa de vivienda sobrante o deficitaria y la compara con el parque total para obtener una medida relativa del desequilibrio.
Conclusiones
Los resultados muestran una fuerte heterogeneidad territorial. Solo 13 provincias presentan déficit de vivienda, y únicamente ocho registran déficits significativos superiores al 1% del parque total. Entre ellas destacan Illes Balears, Álava, Valencia, Bizkaia, Barcelona, Murcia y Madrid, con déficits acumulados derivados de ciclos prolongados de demanda intensa y menor producción de vivienda nueva.
En cambio, la mayoría de provincias presenta superávits de obra nueva, algunos muy elevados. Según las tablas incluidas en el informe (según las tablas recogidas en el informe original), provincias como Ourense, Ciudad Real, Segovia, Cuenca o Lugo acumulan excedentes superiores al 15% del parque. Estos territorios reflejan dinámicas demográficas más débiles y un parque construido durante ciclos anteriores que no ha sido absorbido por la demanda actual.
El informe advierte sobre las posibles distorsiones en provincias turísticas como Alicante, Málaga, Girona, Baleares o Santa Cruz de Tenerife. En estos territorios, el censo basado en consumo eléctrico puede infravalorar las viviendas secundarias, lo que sugiere que los déficits reales podrían ser mayores de lo estimado.
Los gráficos incluidos en el informe muestran una correlación clara entre déficit/superávit y precios de mercado: las provincias con mayor déficit acumulan precios unitarios más altos, mientras que aquellas con superávit presentan valores medios más bajos. La tasa de uso del parque, representada en los gráficos de las páginas 4 y 5 (según las tablas recogidas en el informe original), también se relaciona de forma significativa con los precios: a mayor tasa de uso, mayor precio por metro cuadrado.
El análisis post‑Covid (2020–2023) confirma que las provincias con mayores incrementos de viviendas en uso —entre ellas Málaga, Baleares o Alicante— son también las que han registrado mayores aumentos de precios, reforzando la relación entre presión de demanda y evolución del mercado.
El informe concluye que el análisis provincial permite identificar territorios con oportunidades para el desarrollo residencial, especialmente en provincias con déficits acumulados y alta demanda. No obstante, en provincias muy extensas o con grandes contrastes internos se recomienda complementar el análisis a nivel de áreas funcionales o mercados locales.
Para más información, puedes consultar el informe completo en la web de UVE Valoraciones a continuación👇
