Objetivo del informe
El propósito del informe es estimar los déficits y superávits de vivienda en las 78 áreas funcionales españolas, entendidas como agrupaciones de municipios con vínculos intensos de residencia y trabajo. Para ello se calcula la evolución del parque total, del parque ocupado y del número de hogares entre 1996 y 2023, integrando información censal, padrones y datos de obra nueva.
El análisis detalla la metodología empleada para diferenciar viviendas principales, secundarias y vacías, destacando la relevancia del censo de 2021, basado en consumo eléctrico anual. Este enfoque evita parte de las distorsiones de censos anteriores, aunque puede infravalorar la segunda residencia en zonas turísticas. El informe también compara los déficits y superávits resultantes con la evolución de los precios unitarios, para evaluar en qué medida ambas variables se relacionan.
Conclusiones
El estudio revela que 38 de las 78 áreas funcionales presentan déficit de viviendas, y que 33 de ellas muestran déficits significativos superiores al 1% del parque total. Las áreas más afectadas incluyen Elda, Palma de Mallorca, Murcia, Valencia, Eivissa o Alicante, todas con déficits entre el -4% y el -9,5%. Las regiones turísticas destacan por posibles infravaloraciones del parque secundario, lo que sugiere que los déficits reales podrían ser mayores.
En sentido contrario, un grupo de áreas presenta superávits, entre ellas Toledo, Guadalajara, Tarragona, León, Santiago o Ourense, con valores que oscilan entre el 0,1% y el 12,5%. Estas diferencias confirman la importancia de analizar ámbitos geográficos reducidos, ya que los resultados pueden variar de forma sustancial respecto a los de la provincia correspondiente.
Las diez áreas con mayor déficit —Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Murcia, Málaga, Bilbao, Alicante, Granada y Zaragoza— concentran el 83% del déficit total. Se trata de mercados donde la presión de la demanda ha sido muy superior al crecimiento del parque de viviendas ocupadas.
El análisis de correlación entre déficit y precios muestra una relación más débil que en el estudio provincial, aunque se mantiene la lógica de que donde hay mayor escasez relativa, los precios tienden a situarse en niveles más altos. En paralelo, la variación de la tasa de ocupación entre 1996 y 2023 ofrece pistas sobre la intensidad de uso del parque disponible, revelando incrementos particularmente intensos en áreas como Málaga, Alicante, Elche, Benidorm o Torrevieja.
El informe concluye que la escala territorial es determinante para realizar diagnósticos fiables. Las áreas funcionales permiten identificar con mucha mayor precisión las zonas donde existe mayor riesgo para promover vivienda, si bien en todos los casos se recomienda un análisis adicional a nivel local antes de la toma de decisiones.
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