Predecir burbujas inmobiliarias

9 mayo 2023

En UVE Valoraciones hemos desarrollado un modelo del tipo AdjustedMarketValue, basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, que toma como referencia parámetros relacionados con las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación. Y gracias a este modelo, predecimos que habrá mayores bajadas de precios en 2023 para las provincias con alto componente turístico en sus economías, a excepción de Alicante. Y en dos provincias, subidas en todas las hipótesis consideradas (Barcelona y A Coruña). Por otro lado, en otras tres anuncia bajadas en todas las hipótesis (Castellón, Tarragona y Guadalajara) y en el resto, subidas para la opción optimista y bajadas para la pesimista.

A continuación, se muestra un gráfico que representa con una línea azul la evolución desde 1996 del precio medio de la vivienda en España, calculado a partir de los precios unitarios publicados por el MITMA y de la superficie media de las viviendas del censo de 2011. La línea gris refleja la predicción de nuestro modelo, en función de las cuatro variables más relacionadas con el precio: crecimiento de los ocupados, crecimiento del salario medio, índice de referencia de los créditos hipotecarios (IRPH) y duración media en la contratación de los créditos hipotecarios de vivienda. La línea roja marca la tendencia de los precios de las viviendas, contra la que se compara la línea azul para detectar burbujas: si la línea azul se separa por encima de la roja de forma apreciable, significa que hay burbuja.

Las predicciones de nuestro modelo a partir de las variables observadas (línea gris) son razonablemente parecidas a los precios reales (línea azul) y que, para el conjunto de España los precios reales son levemente inferiores a la tendencia sostenible a medio plazo (línea roja), lo que descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional, un hecho compatible con la existencia de pequeñas burbujas inmobiliarias locales. Uno de los aspectos más interesantes del modelo de predicción de UVE Valoraciones es que permite predecir la evolución futura de los precios a partir de hipótesis sobre el comportamiento de las cuatro principales variables que sirven para estimar los precios.

La línea de tendencia representa el valor sostenible del colateral que debe acompañar la vida de un crédito hipotecario a largo plazo. Y la diferencia positiva entre la línea de tendencia y el precio actual de los inmuebles en el mercado se emplearía como indicador de sobrevaloración y serviría de aviso de la necesidad de cualquier ajuste hipotecario.

Para arrojar luz sobre las conclusiones planteadas por este modelo de predicción, en UVE Valoraciones hemos estudiado tres hipótesis, para analizar tres casos, desde el más pesimista, hasta el más optimista, en función de tres variables: variación del número de ocupados, variación del coste salarial y tipos de interés medios para créditos hipotecarios.

La aplicación del modelo a nivel provincial muestra resultados divergentes para las diferentes provincias. Mientras algunas muestran crecimiento de precios tanto para la hipótesis más optimista como para la más pesimista -muy pocas-, otras muestran bajadas de precios para todas las hipótesis – también son pocas- y unas terceras, que representan la mayor parte, muestran crecimientos para la hipótesis más optimista y decrecimientos para la más pesimista. Te invitamos a que eches un vistazo al estudio completo.

UVE Valoraciones ha desarrollado este modelo de predicción, como respuesta a la obligación que tienen las sociedades de tasación de contar con sistemas que permitan predecir bajadas significativas de precios que vayan a permanecer en el medio plazo, de acuerdo con la norma ECO 805/2003.

La fiabilidad de nuestro modelo de predicción se contrasta aplicando el modelo a años anteriores de los que se conoce la evolución real de los precios. Si las predicciones del modelo se parecen a la realidad de forma continuada a lo largo de los últimos 26 años en una zona concreta, consideramos que tiene una fiabilidad aceptable para hacer predicciones para 2023 en dicha zona. En caso contrario, consideramos los resultados como poco fiables y hemos renunciado a publicarlos para la zona correspondiente.

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