¿Qué es un AVM y cómo funciona?
Los AVM son sistemas que, mediante el uso de datos masivos (big data) y algoritmos, generan valoraciones automáticas de inmuebles en tiempo real. Estos modelos consideran variables tradicionales como la ubicación, características estructurales, datos históricos y comparables de mercado. Esta rapidez y consistencia en la valoración han hecho de los AVM una herramienta clave para bancos, inversores y tasadores. Sin embargo, con el avance del cambio climático, se hace imprescindible integrar en estos modelos datos que reflejen los riesgos físicos y riesgos de transición asociados al entorno climático y medioambiental.
Riesgos climáticos y su impacto en los AVM
El Banco Central Europeo (BCE), en su guía sobre riesgos climáticos, identifica dos tipos principales de riesgos que deben considerarse:
- Riesgos físicos, que abarcan tanto los eventos meteorológicos extremos (inundaciones, tormentas) como los efectos crónicos a largo plazo (aumento del nivel del mar, sequías, pérdida de biodiversidad).
- Riesgos de transición, que se refieren a las pérdidas financieras que pueden surgir del ajuste hacia una economía más sostenible. Este ajuste puede desencadenarse por cambios regulatorios, avances tecnológicos o preferencias del mercado.
Los AVM tradicionales no han tenido en cuenta estas variables en profundidad, lo que subestima el impacto que estos riesgos pueden tener en el valor de los activos. El BCE destaca que fenómenos como las inundaciones pueden afectar gravemente las garantías hipotecarias y el riesgo de crédito en áreas vulnerables.
Ajustes necesarios en los modelos AVM para reflejar riesgos climáticos
Para que los AVM se mantengan relevantes, es crucial que integren datos climáticos más detallados y proyectados. Esto puede lograrse utilizando datos históricos y futuros proporcionados por organismos como el IPCC (Panel Intergubernamental de Cambio Climático), mapas de riesgos de inundaciones y erosión, o los estudios de sostenibilidad locales. Estos ajustes permitirán que los AVM anticipen mejor los riesgos financieros derivados del cambio climático y la transición ecológica.
Además, es importante que los AVM incluyan nuevas variables climáticas dinámicas, que permitan ajustar las valoraciones en función de la vulnerabilidad del inmueble a riesgos climáticos específicos, así como a las políticas de transición hacia una economía verde.
Características que deben reunir los inmuebles para ser valorados mediante AVM
Para que un inmueble pueda ser valorado de manera efectiva a través de un AVM, es necesario que cumpla con una serie de requisitos específicos que garantizan la precisión de los datos y permiten que el modelo funcione adecuadamente:
- Disponibilidad de datos estructurados: Los AVM dependen de grandes volúmenes de datos precisos y actualizados. El inmueble debe contar con información completa sobre sus características físicas, como ubicación, tamaño, número de habitaciones, estado de conservación y antigüedad. Esta información es fundamental para generar valoraciones comparables y ajustadas a la realidad del mercado.
- Ubicación en mercados con suficiente actividad: Los AVM funcionan mejor en mercados donde se han realizado suficientes transacciones recientes de inmuebles similares. En áreas con baja actividad de compraventa, la falta de datos comparables puede dificultar la generación de una valoración precisa.
- Acceso a bases de datos públicas y privadas: Los AVM requieren acceso a fuentes de datos relevantes, como registros públicos (catastro), agencias inmobiliarias, transacciones recientes, datos demográficos y económicos. Estos datos permiten que el AVM realice comparaciones y ajuste su cálculo con base en las tendencias del mercado.
- Consistencia en la tipología del inmueble: Los AVM son más precisos cuando se aplican a inmuebles residenciales estandarizados, como viviendas unifamiliares o apartamentos. Inmuebles más complejos o con características atípicas (por ejemplo, edificios históricos, comerciales o industriales) pueden requerir ajustes adicionales para que el modelo automatizado funcione correctamente.
- Datos actualizados sobre riesgos climáticos: Con el aumento de la importancia de los riesgos climáticos, es crucial que los AVM incluyan información sobre la exposición de los inmuebles a fenómenos naturales como inundaciones, incendios forestales o terremotos. La inclusión de mapas de riesgo y proyecciones climáticas ayuda a ajustar la valoración de inmuebles en áreas vulnerables.
- Cumplimiento normativo: El inmueble debe estar en conformidad con todas las normativas locales, incluyendo licencias de construcción, uso del suelo y regulaciones fiscales. Cualquier irregularidad en estos aspectos puede afectar significativamente la valoración del inmueble.
- Adaptabilidad a nuevas normativas medioambientales: Dado el impacto creciente de las políticas de sostenibilidad y eficiencia energética, el inmueble debe ajustarse a los estándares medioambientales actuales. Aquellos inmuebles con certificaciones de sostenibilidad (como BREEAM, LEED, etc.) tendrán un valor añadido que los AVM pueden reconocer al momento de generar una valoración.
Conclusión
Los AVM seguirán desempeñando un papel clave en el sector inmobiliario, pero su evolución es imprescindible para que sigan siendo herramientas válidas en un contexto cada vez más afectado por el cambio climático. La integración de riesgos físicos y de transición en los AVM permitirá que estas valoraciones reflejen con mayor precisión el impacto de los fenómenos climáticos y los cambios regulatorios. A medida que el mercado inmobiliario continúe evolucionando, será esencial que los AVM no solo se adapten, sino que anticipen los riesgos climáticos y permitan a los actores del sector tomar decisiones más informadas.
Cualquier información adicional que necesitéis podéis escribirnos un email a uve@v-valoraciones.es
