Descubre en qué provincias españolas hay déficit de vivienda

10 octubre 2023

La reciente publicación del censo de viviendas 2021 en España ha arrojado luz sobre la situación del mercado de la vivienda en el país. Este censo, que utiliza una nueva metodología para identificar viviendas desocupadas, ofrece una visión más detallada de la composición del parque de viviendas en diferentes zonas y su influencia en la evolución de los precios.

En base a ello, desde @UVE Valoraciones hemos llevado a cabo un análisis centrado en el período desde 1996 hasta el presente, ya que a partir de ese año comenzó un ciclo inmobiliario caracterizado por un auge en la construcción de viviendas. Se eligió este año como punto de partida debido a la disponibilidad limitada y la poca fiabilidad de los datos anteriores.

El parque de viviendas se divide en dos categorías: el parque total y el parque en uso. El parque total se obtiene de los censos de 1991, 2001, 2011 y 2021 con fecha al 31 de diciembre de cada año, actualizado hasta 2023 mediante visados y certificados de final de obra proporcionados por el MITMA. A partir de este total, se deduce el número de viviendas con algún tipo de uso, ya sea para albergar un hogar o como alojamiento temporal durante al menos 15 días al año.

A diferencia de censos anteriores, el censo de 2021 estima el parque en uso a través del consumo eléctrico, lo que proporciona un cálculo objetivo basado en registros durante todo un año. Esto evita el problema de definir si una vivienda se considera secundaria o vacía, que dependía del criterio del agente censal en censos anteriores. Sin embargo, esta metodología puede presentar desafíos, como la dificultad de vincular los contadores eléctricos con las referencias catastrales individuales y la posibilidad de que infravalore el número de viviendas con uso ocasional (generalmente turístico) por ser el año 2020 (afectado por el confinamiento) el año elegido.

El estudio revela que, a pesar de un superávit de más de 433.000 viviendas en toda España, la distribución es altamente desigual a nivel provincial. Solo 13 provincias muestran un déficit de viviendas, y de esas, solo 8 tienen déficits significativos, superiores al 1%.

En la siguiente imagen mostramos esas provincias que presentan déficit:

Es importante destacar que, en las provincias con una alta actividad turística, los superávits calculados pueden no ser precisos y los déficits podrían ser mayores. Por ejemplo, provincias como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas podrían estar experimentando déficits reales debido a la demanda de viviendas por parte de no residentes y turistas. La evolución de los precios en Alicante y Málaga son más coherentes con déficits significativos de vivienda que con pequeños déficits (Alicante) o con superávits (Málaga) lo que nos reafirma en la impresión de que el censo ha subestimado el número de viviendas de uso ocasional en las zonas turísticas.

Impacto en los Precios de la Vivienda

El estudio de UVE Valoraciones también señala una correlación entre los superávits de viviendas y la estabilidad de los precios de la vivienda. Las provincias con superávits parecen experimentar menos presión al alza en los precios de la vivienda, mientras que las provincias con déficits presentan oportunidades para los promotores inmobiliarios.

Además de analizar las provincias, nos hemos centrado en áreas funcionales definidas por el @INE, que agrupan municipios en torno a una ciudad principal. Esto ha permitido identificar áreas específicas con déficits significativos de viviendas, lo que puede resultar valioso para futuras promociones inmobiliarias.

El análisis de los datos del censo de viviendas 2021 revela una imagen compleja del mercado de la vivienda en España, con desequilibrios significativos a nivel provincial y áreas funcionales. Estos desequilibrios pueden influir en los precios de la vivienda y ofrecen oportunidades para los inversores y promotores inmobiliarios.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que los datos del censo pueden subestimar el número de segundas residencias y sobreestimar el número de viviendas vacías, especialmente en áreas turísticas. Por lo tanto, se recomienda un análisis detallado de cada zona antes de tomar decisiones de inversión.

Este estudio proporciona una visión valiosa de la dinámica del mercado de la vivienda en España y puede servir como base para futuras investigaciones y decisiones estratégicas en el sector inmobiliario.

Ver estudio:

Superavits y déficits de vivienda por áreas funcionales (septiembre 2023)

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