Cuatro años de evolución en la oferta de viviendas en alquiler

Evolución de las ofertas de alquiler en el conjunto de España

El confinamiento produjo un aumento muy fuerte de las ofertas de alquiler (pasaron de 81.980 a 145.116 entre abril y diciembre de 2020) por el paso de viviendas turísticas al alquiler, pero a partir de diciembre de 2020 las ofertas bajaron a 64.596 en abril de 2022 y se mantuvieron entre 60.000 y 80.000 hasta el momento actual en que bajaron a 59.419 (el mínimo de la serie y un 27,52% más bajo que el nivel de abril de 2020).

En el gráfico siguiente podemos ver la evolución:

Provincias en las que se acumula una mayor oferta de vivienda en alquiler

Aunque a nivel nacional el número de ofertas está en mínimos casi ninguna provincia lo está.

Esto sólo puede explicarse por la falta de sincronización en la evolución entre las diferentes provincias y por el enorme peso relativo de las provincias de Madrid y Barcelona en el mercado de alquiler. Entre las dos acumulan el 26,54% de las ofertas y si añadimos las provincias de Alicante, Málaga y Valencia llegamos al 48,75%. Si nos referimos a las ofertas de venta, las provincias de Madrid y Barcelona sólo acumulan el 15,80% del total y las cinco provincias mencionadas sólo alcanzan al 38,17%.

En el gráfico siguiente podemos ver la evolución:

Evolución de ofertas de alquiler en Madrid y Barcelona

Las ciudades de Madrid y Barcelona son las que disponen de una mayor oferta en alquiler. Hemos creído interesante comparar la evolución del número de ofertas de ambas ciudades:

La evolución de las ofertas de alquiler en Madrid y Barcelona son sincrónicas en los puntos de inflexión, pero difieren en la intensidad de los movimientos.

Las ofertas de alquiler aumentan considerablemente en ambas ciudades a raíz del confinamiento (viviendas turísticas que pasan al mercado de alquiler) hasta el máximo en diciembre de 2020 (27.746 en Madrid y 20.340 en Barcelona), pero la bajada posterior es más intensa en el caso de Barcelona, que en abril de 2022 se reduce hasta el mínimo de la serie (3.908 ofertas).

En el caso de Madrid el descenso es sólo hasta el nivel previo al confinamiento (11.071 ofertas) bastante por encima de su mínimo absoluto que se produce en octubre de 2023 (6.136).

En abril de 2024 las ofertas en Madrid ascienden a 7.228 y las de Barcelona a 4.644.

Principales conclusiones

• El mercado de alquiler de viviendas se concentra en las zonas turísticas y las zonas metropolitanas de las grandes ciudades con más intensidad que el mercado de venta de viviendas.

• Las ciudades con un mercado de alquiler más grande (Madrid y Barcelona) tienen una oferta actual de alquiler considerablemente inferior a la previa al confinamiento (que ya era baja entonces). Si comparamos el número de ofertas con relación al parque de viviendas de cada municipio, en Madrid la oferta supone el 0,47% del total del parque de viviendas y en Barcelona el 0,57%, lo que pone de manifiesto que, en términos relativos, la oferta de alquiler es algo mayor en Barcelona que en Madrid.

• A nivel nacional las ofertas de alquiler son el 0,22% del total del parque de vivienda, lo que da una idea de la mayor importancia relativa de los mercados de alquiler en las grandes ciudades.

• La escasez de oferta se traduce en subida de los precios de alquiler. Para evitar estas subidas de precios sólo sirve aumentar la oferta. En el medio y largo plazo, se deberían construir viviendas destinadas a alquiler asequible con fórmulas como la colaboración público-privada. A corto plazo sólo se puede aumentar la oferta animando a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en el mercado.

• La medida de limitación de los alquileres en zonas tensionadas parece desanimar a los propietarios como pone de relieve la divergente evolución de las ofertas en 2024 en Madrid (entre estable y ligeramente al alza) y Barcelona (claramente a la baja en los últimos dos meses).