Cuotas hipotecarias frente a alquileres en los 63 municipios con más de 100.000 habitantes

25 enero 2024

Tiempo estimado de lectura: 3 minutos

El debate sobre si resulta más conveniente comprar o alquilar una vivienda cobra especial relevancia en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés y la evolución dispar de los precios de venta y alquiler según el municipio. La pregunta es recurrente para miles de hogares españoles, pero la respuesta está lejos de ser uniforme: depende, en gran medida, de la estructura de precios local, del coste de la financiación y del horizonte temporal considerado. Para llevar a cabo el análisis, el informe toma como referencia tres alternativas: alquiler, compra al contado y compra con financiación. Para cada una de ellas se calcula el flujo de caja a lo largo de un periodo de uso residencial de 50 años, estimado a partir de factores demográficos como la edad media de emancipación y la esperanza de vida. Sobre estos flujos se aplican hipótesis homogéneas: un IPC del 2% anual, un préstamo del 80% del valor de mercado en el caso de financiación, un tipo hipotecario del 4,276% y unos gastos de mantenimiento estimados en 14,4 €/m² año. Los flujos se actualizan a una tasa del 6,18% anual, criterio que permite ponderar adecuadamente el peso de los desembolsos en el tiempo. Este enfoque evita conclusiones distorsionadas por comparar ingresos o pagos muy alejados temporalmente sin ajuste.

Objetivo del informe

El informe compara la cuota hipotecaria resultante con el alquiler medio ofertado (euros/m² y mes), obteniendo la ratio cuota/alquiler. El objetivo es analizar: – La evolución del equilibrio entre comprar y alquilar en los principales municipios españoles. – Los municipios donde las cuotas superan a los alquileres. – La evolución comparada en ciudades relevantes como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o Alicante.

Principales conclusiones

El estudio muestra que el encarecimiento de las cuotas hipotecarias ha sido generalizado en todos los municipios analizados, consecuencia directa del aumento de los tipos de interés y, en algunos casos, del incremento del precio de la vivienda. Esta evolución ha provocado que en un número creciente de ciudades las cuotas se sitúen muy próximas —e incluso por encima— de los alquileres, alterando el equilibrio tradicional entre ambas opciones.

Los alquileres, por su parte, mantienen comportamientos diferenciados según el territorio. Mientras ciudades como Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca registran subidas especialmente intensas, otras como Sevilla, Zaragoza, Murcia o Bilbao muestran evoluciones más moderadas. Este contraste territorial explica que el porcentaje de municipios donde la cuota supera el 75% del alquiler haya pasado del 64% al 70% en tan solo un año.

El informe pone de relieve, además, que aunque en algunas ciudades las cuotas superen a los alquileres, ello no determina necesariamente que alquilar sea la alternativa más ventajosa. Solo en Donostia se observa una diferencia suficientemente amplia como para inclinar la balanza hacia el alquiler. En la mayoría de municipios, la relación entre ambas opciones se equilibra cuando las cuotas se sitúan alrededor de un 35% por encima del alquiler.

Por último, se subraya que el principal freno a la compra no es la cuota mensual, sino la necesidad de disponer de un ahorro inicial elevado —entre un 28% y un 32% del precio final— para cubrir la parte no financiada del préstamo y los gastos asociados. Este requisito continúa siendo el principal obstáculo para los jóvenes y para quienes desean adquirir su primera vivienda.

Para más información, puedes consultar el informe completo en la web de UVE Valoraciones a continuación👇

UVE-2401_CUOTAS HIPOTECARIAS FRENTE A ALQUILERES

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