Ciclo y tendencia: qué nos dice julio… y qué no
Ciclo es el movimiento recurrente que se repite cada año por patrones de comportamiento (mudanzas de verano, calendario académico, turismo). En la serie de UVE Valoraciones a partir de Idealista, ese ciclo se reconoce en los picos de julio y los valles de octubre. Es previsible y, por sí mismo, no implica que el mercado esté más o menos accesible: describe cuándo se anuncian más viviendas, no si se pueden alquilar en condiciones asumibles.
Tendencia es el desplazamiento sostenido del mercado durante varios meses o trimestres (por ejemplo, que el nivel “habitual” de anuncios, o los precios, se mantengan sistemáticamente más altos o más bajos que en años previos). La tendencia habla de cambios de fondo: demografía, empleo, regulación, inversión o nuevas tipologías.
Por qué distinguirlos: si confundimos un pico estacional con una mejora estructural, corremos el riesgo de leer “normalización” donde solo hay verano. Para evitar esa euforia, conviene interpretar julio a la luz de: (1) su histórico (¿es más alto que otros julios?); (2) lo que ocurre en meses contiguos (¿se sostiene o se desvanece en otoño?); y (3) variables de accesibilidad (esfuerzo de pago, días en mercado, rebajas). Solo cuando el movimiento se mantiene más allá del ciclo y mejora esos indicadores podemos hablar de tendencia favorable.
Lectura prudente de la tendencia reciente (mar–ago 2025)
Con la última actualización disponible, puede afirmarse una tendencia ascendente del stock visible desde marzo de 2025. Esta lectura no implica por sí misma:
- satisfacción de demanda (no hay evidencia de mejora del acceso);
- ni que el incremento corresponda a oferta nueva neta.
- También es compatible con rotación por no renovación o finalización de contratos en un contexto de precios de salida al alza, e incluso con un incremento simultáneo de demanda que no llega a cerrar al primer precio. En ausencia de métricas de accesibilidad y rotación, la interpretación debe ser cauta.
Dato clave: en la serie 2020–2025, los máximos anuales de ofertas suelen darse en julio y los mínimos en octubre; además, el stock visible sube un +15,63% entre abril-2024 y agosto-2025, con un tramo al alza desde marzo de 2025.
Madrid vs Barcelona: dos caminos, mismas preguntas sobre acceso
Qué mirar – Más anuncios ≠ más acceso: el repunte de visibilidad no implica alivio si precios y condiciones siguen por encima de la solvencia de los hogares.
– Composición del stock: si crece el producto que no busca la demanda (temporal/prime), la presión en el residencial estable no afloja.
– Barrio importa: movimientos en zonas específicas no siempre alivian donde la tensión es mayor.
Datos clave:
– Madrid: el stock visible sube +30,14% respecto a abril-2024.
– Barcelona: el stock visible sube +6,62% respecto a abril-2024.
– Madrid + Barcelona concentran ~28% de las ofertas nacionales.
Conclusión práctica: Aun con más anuncios, los precios han seguido al alza en ambas ciudades en la comparación con el estudio anterior. La pregunta relevante sigue siendo si la demanda solvente puede cerrar sin rebajas ni requisitos inasumibles.
Sostenibilidad y polarización: ¿nuevo filtro del mercado del alquiler?
Idea sencilla. Igual que ya filtramos los electrodomésticos por eficiencia energética, tiene sentido empezar a filtrar la vivienda por su desempeño energético y ambiental.
En términos de uso diario, una casa eficiente consume menos para climatizarse y ofrece más confort; eso incide en el coste total de vivir (alquiler + suministros), que es lo que importa a la demanda solvente.
Por qué importa para interpretar el dato
– Accesibilidad real: dos viviendas con el mismo alquiler nominal pueden tener costes mensuales muy distintos por energía. La accesibilidad se decide en el coste total.
– Absorción y precio: la demanda tiende a absorber antes el producto eficiente (mejor aislamiento, ventanas, sistemas), mientras que el stock menos eficiente puede requerir rebajas o quedar más tiempo en mercado.
– Polarización: es razonable esperar una brecha creciente entre viviendas con buen desempeño energético y las que no lo tienen, especialmente en ciudades con climas extremos o precios altos de la energía.
– Inversión y regulación: mejoras en envolvente e instalaciones revalorizan y reducen riesgo regulatorio. Los propietarios que no invierten pueden ver menor rotación a precios de salida pretendidos.
En electrodomésticos entendemos que una nevera A gasta menos que una D. Con viviendas ocurre algo parecido: el certificado energético (CEE) resume consumo y emisiones. Una vivienda con mejor letra necesita menos kWh para dar el mismo confort.
– El ejemplo de una TV de 100” ayuda a entender límites tecnológicos: hay tamaños y tecnologías para los que aún no es posible alcanzar la mejor clase sin sacrificar prestaciones o coste; en vivienda, edificios antiguos tienen límites físicos que requieren obras (aislamiento, carpintería, equipos) para acercarse a clases superiores. No es inmediato, pero sí relevante para precio, absorción y permanencia en portal.
Qué mirar a partir de ahora–
- Letra del certificado y gastos energéticos estimados (calefacción/refrigeración/ACS).
- Confort: temperatura estable, ruido, ventilación.
- Señales de inversión: ventanas, aislamiento, equipos de climatización y ACS, energía renovable in situ.
- Tiempo en mercado y rebajas por tramo de eficiencia, cuando el dato esté disponible.
Conclusión operativa.
La sostenibilidad no es solo un atributo “verde”: define el coste total de vivir y, por tanto, la accesibilidad y la velocidad de cierre. Sin incentivos y métricas, corre el riesgo de ensanchar la brecha entre los hogares con menos capacidad de pago —quienes más se beneficiarían del ahorro energético— y quienes sí pueden pagar el green premium.
En un contexto de precios altos, cabe esperar polarización: las viviendas eficientes mantendrán tracción; las ineficientes exigirán inversión o ajuste de precio para que el aumento de stock visible se traduzca en más acceso.
“Más anuncios no significan más llaves. Sin medir accesibilidad —esfuerzo de pago, tiempos de cierre y rebajas—, el repunte del stock visible es solo una foto. Y en esa foto pesan también la estacionalidad y la sostenibilidad: el coste total de vivir decide quién puede firmar.”
Reflexiones finales
El repunte de anuncios de alquiler no debe confundirse con más llaves entregadas. Los datos de UVE Valoraciones ayudan a poner el marco: 68.709 ofertas en agosto de 2025, una tendencia ascendente desde marzo, y un ciclo que año tras año lleva el pico a julio y el valle a octubre. Madrid y Barcelona pesan casi el 28% del total y, aun así, la accesibilidad no mejora por el mero hecho de ver más anuncios.
Aquí es donde la sostenibilidad empieza a marcar diferencias. Una vivienda eficiente no solo “suena bien”: cuesta menos vivir en ella. En un contexto de precios altos, esa ventaja se traduce en absorción más rápida y en capacidad para sostener rentas. ¿El reverso? El stock menos eficiente tiende a quedarse más tiempo publicado o a necesitar rebajas para encajar con la demanda solvente. Si no hay inversión (aislamiento, carpinterías, climatización, ACS) o ajustes (precio, condiciones), el mercado corre el riesgo de partirse en dos: quienes pueden pagar el green premium y quienes, paradójicamente, más ahorrarían con una vivienda eficiente pero no llegan a ella.
La lectura que proponemos es simple y operativa: el conteo de anuncios es la foto; la película la escriben tres variables que el lector puede retener sin tecnicismos: accesibilidad (esfuerzo de pago), rotación (tiempos de cierre y reapariciones) y sostenibilidad (coste total de vivir). Con estos tres lentes, el pico de julio deja de ser un motivo de euforia y pasa a ser lo que es: una estacionalidad dentro de un mercado que seguirá exigiendo datos y matices para saber si avanzamos hacia más acceso.
Para más información, puedes consultar el informe completo en la web de UVE Valoraciones a continuación👇
Cualquier información adicional que necesitéis podéis escribirnos un email a uve@v-valoraciones.es
