Evolución del ciclo inmobiliario y el análisis de burbujas
El análisis del comportamiento del mercado revela que el actual ciclo inmobiliario, iniciado en 2014, ha concluido y que en 2024 nos encontramos en una nueva etapa donde la construcción y el crédito hipotecario jugarán un papel central. La evolución de los precios ha mostrado diferencias significativas en función de la localización geográfica, con aumentos más pronunciados en zonas turísticas y metropolitanas. La previsión para los próximos años indica que los precios de la vivienda seguirán aumentando por encima del IPC, pero con marcadas disparidades regionales.
Si comparamos la evolución del PIB con la de los precios de la vivienda desde 1986, se observa que en los ciclos anteriores los precios crecieron de forma desproporcionada respecto a la economía general, configurando burbujas inmobiliarias. Sin embargo, el ciclo 2014-2024 se ha caracterizado por una mayor estabilidad, ya que la separación entre precios y PIB no obedeció a una sobrevaloración del mercado, sino al impacto del confinamiento y la posterior reactivación económica. Este comportamiento sugiere que el mercado actual se encuentra en un proceso de ajuste más predecible, aunque sujeto a riesgos geopolíticos y económicos globales.
«Si bien la falta de oferta ha sido un factor estructural en los últimos años, el nuevo ciclo inmobiliario abre una oportunidad para equilibrar el mercado a través de incentivos a la construcción, políticas de rehabilitación y un urbanismo más eficiente y sostenible.»
Oferta, demanda y tendencias en el mercado del alquiler
Por otro lado, la oferta de alquiler continúa restringida debido a la reducción de inmuebles disponibles desde 2021. La intervención sobre el mercado del alquiler ha provocado una disminución en la oferta en determinadas áreas, mientras que la baja construcción de viviendas nuevas impide que la oferta se equipare con la demanda. Este desequilibrio puede resolverse de dos maneras: a través de un incremento de precios que reduzca la demanda o mediante un aumento en la construcción de nuevas viviendas, una solución que se encuentra limitada por la capacidad del sector para incrementar su producción de manera eficiente y sostenible.
Factores macroeconómicos e impacto en el sector
En cuanto a las previsiones para 2025, se espera un incremento en el número de transacciones inmobiliarias hasta acercarse a las 650.000 operaciones anuales, impulsado en gran parte por la bajada de los tipos de interés y la recuperación de la actividad económica.
La demanda se verá fortalecida por varios factores, como la mejora del empleo, el saldo migratorio positivo y la creación de nuevas familias. Además, se anticipa un aumento en la construcción de viviendas nuevas, con una previsión que supera las 150.000 unidades anuales, impulsada por la escasez de oferta y la demanda de viviendas más eficientes y sostenibles.
Conclusiones
El mercado inmobiliario español entra en un nuevo ciclo en 2024, marcado por un aumento en la actividad constructora, un mercado hipotecario más dinámico y un contexto económico que favorece la inversión. Sin embargo, el principal desafío sigue siendo la insuficiente oferta de vivienda en comparación con la demanda, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas.
La evolución del mercado en los próximos años estará determinada por la capacidad de adaptación del sector a nuevos desafíos y oportunidades. La falta de una burbuja inmobiliaria en la última década ofrece un entorno más estable, pero las diferencias geográficas en precios y demanda requieren estrategias específicas.
Desde UVE Valoraciones y UVE Green, continuamos analizando las tendencias del mercado con un enfoque técnico y riguroso, proporcionando a nuestros clientes herramientas de valoración y análisis que permitan una toma de decisiones informada y estratégica en un entorno inmobiliario en constante evolución.
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