Contexto 2025: precios crecientes y demanda viva, pero oferta insuficiente
Los datos del año dibujan un mercado con demanda sólida en capitales y ejes turísticos‑laborales. La bajada de tipos ha devuelto a muchos hogares al radar de la compra, y el empleo mantiene el pulso en grandes ciudades. Sin embargo, la producción de vivienda no acompaña con la velocidad que exigiría la demografía urbana y la relocalización post‑pandemia. Ese desfase empuja los precios al alza en los tramos y ubicaciones más buscados.
Conviene separar “máximos nominales” de “máximos reales”. Que una ciudad supere el pico de 2007 en euros corrientes no implica que lo haga en poder adquisitivo. Descontada la inflación, varios mercados siguen por debajo de aquel nivel. El matiz importa para no confundir encarecimiento con exuberancia: hoy el principal motor no es la barra libre de crédito, sino la falta de producto en las zonas donde se concentra la demanda.
En hipotecas, las firmas repuntan con la normalización del coste financiero y un TIN medio que ronda el 3%. Las nuevas operaciones se distribuyen de forma prudente por tramos de LTV y, a diferencia de la etapa pre‑crisis, el tipo fijo tiene un peso relevante, lo que estabiliza la carga financiera mensual. Que haya más firmas no significa que hayan vuelto los excesos, sino que la demanda embalsada encuentra precio y cuota asumibles… dentro de un mercado con poca vivienda disponible.
Accesibilidad en tres palabras: “tasa de esfuerzo”
La tasa de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos netos medios del hogar que se destina a la vivienda “típica”:
- en alquiler, al pago de la renta mensual, y
- en compra, a la cuota hipotecaria de una hipoteca representativa por plazo y tipo.
No descuenta otros gastos del hogar (transporte, alimentación, cuidados, energía). Por eso explica bien la dirección del problema —la vivienda pesa más que antes sobre el ingreso—, pero puede subestimar la tensión real de familias con costes fijos elevados o ingresos intermitentes.
¿Dónde aprieta más? En ubicaciones con creación de empleo, atracción internacional o parque limitado. Capitales como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma presentan esfuerzos en alquiler claramente por encima del umbral del 30% recomendado, mientras que en compra la barrera crítica suele ser la entrada (20% + gastos) más que la propia cuota teórica.
Imaginemos un hogar con 2.800 € netos/mes que encara un esfuerzo del 40% en alquiler: 1.120 € se van al techo. Si los gastos esenciales del hogar suman 1.200–1.300 €, el margen de ahorro queda por debajo de 500 €. En compra, una vivienda media de 300.000 € con financiación al 80% y un TIN cercano al 3% deja cuotas próximas a 1.050 € mensuales… pero antes hay que reunir más de 60.000 € de entrada y gastos, un listón que retrasa la emancipación incluso con empleo estable.
“El síntoma visible es la tasa de esfuerzo; la causa profunda es la escasez de vivienda allí donde la vida ocurre.”
Crédito y solvencia: por qué 2025 no es 2008
En 2008, el cóctel fue claro: crédito abundante, oferta sobredimensionada, LTV altos y análisis de solvencia insuficiente. En 2025, el régimen de riesgo es otro. Tres diferencias resumidas:
1) LTV y filtros de concesión. El préstamo medio se formaliza con LTV moderados y existe un control más estricto de la capacidad de pago (DTI, PTI, pruebas de estrés). Las operaciones por encima del 80% existen, pero no dominan el flujo. La banca aplica criterios que internalizan escenarios de tipos y shocks de renta.
2) Estructura de tipos. El peso del tipo fijo —y de fórmulas mixtas bien diseñadas— reduce la sensibilidad inmediata de la cuota a cambios en el Euríbor. Esto amortigua la traslación de la política monetaria al pago mensual y, por extensión, la morosidad potencial.
3) Supervisión y gobernanza. Tras la última década, el sistema opera con guías supervisoras claras para originación y monitorización de préstamos. La “carrera hacia el riesgo” de los años previos a la crisis no es el patrón dominante del presente.
Lo que falló entonces (factor regulatorio y de gobernanza). Además del exceso de crédito, hubo laxitud regulatoria y de gobierno del riesgo que amplificó los desequilibrios:
- Controles insuficientes en entidades financiadoras. Procesos de originación y seguimiento del crédito promotor y minorista con filtros débiles, escasa back‑testing de hipótesis de ventas y absorción, y una cultura de crecimiento de volumen que penalizaba la prudencia.
- Dependencia de sociedades de valoración respecto a entidades financieras, con conflictos de interés que introdujeron un sesgo alcista en parte de las tasaciones. El problema fue especialmente visible en promociones nuevas, donde se consolidaron supuestos agresivos de ritmo de ventas y precios, poco compatibles con un valor prudente y sostenible a lo largo del ciclo.
Qué ha cambiado hoy. Sin ser perfectos, los cortafuegos actuales son de otra magnitud: separación funcional y requisitos de independencia en valoración, comités de riesgos más robustos, guías de originación y monitorización con stress explícitos, mayor peso del tipo fijo, y marcos como la Ley de Crédito Inmobiliario y las guías europeas que estandarizan prácticas de concesión y revisión. Además, la contabilidad de pérdidas esperadas y los test de estrés periódicos obligan a reconocer antes el deterioro, corrigiendo incentivos que en 2008 retrasaban la asunción de pérdidas.
Qué vigilar ahora.
Que la competencia comercial no reabra grietas conocidas: incrementos sostenidos del peso de LTV altos, relajación de DTI (Debt To Income; ratio (Deuda/Ingresos)) en colectivos con ingresos volátiles y deterioro de la independencia efectiva en la cadena de valoración. En mercado de obra nueva, prudencia con los supuestos de absorción y precio que se incorporan a negocio y a tasación.
Para el comprador, el mensaje es doble: (1) la cuota puede ser más predecible si se formaliza a tipo fijo o mixto bien estructurado; (2) la entrada sigue siendo la barrera crítica. En mercados de precio elevado, planificar el ahorro previo con horizontes de 3–5 años y explorar apoyos (ahorro fiscal, programas públicos, aval complementario) resulta decisivo.
Oferta y alquiler: el verdadero freno
El alquiler funciona como válvula de escape de quienes no acceden a la compra. Si esa válvula se estrecha, la presión sube.
Esto es lo que ha ocurrido:
- parte del parque ha migrado a alquiler de temporada o usos alternativos;
- la percepción de incertidumbre regulatoria ha retirado viviendas del mercado;
- la obra nueva que llega lo hace a un coste alto por suelo, materiales y financiación;
- la tramitación urbanística sigue siendo lenta para la magnitud del problema.
Resultado: menos viviendas compitiendo por más inquilinos, plazos de comercialización más cortos y rentas al alza. En compra, la obra nueva disponible es limitada en localizaciones prime y la rehabilitación no despega al ritmo necesario. En este contexto, la fórmula Build‑to‑Rent (BTR) y las colaboraciones público‑privados pueden sumar oferta en alquiler bien gestionado si se alinean suelo, fiscalidad, seguridad jurídica y, por supuesto, rentabilidad.
A efectos prácticos, lo que marca la diferencia en las ciudades no es tanto “cuánto” se quiere regular, sino cuánto y con qué rapidez se puede producir y movilizar vivienda adecuada a la demanda: licencias digitalizadas, calendarios de entrega previsibles, incentivos a la rehabilitación energética/estructural y a cambios de uso con estándares de habitabilidad exigentes.
Qué mirar en el segundo semestre de 2025
Accesibilidad. Si el precio por m² sigue creciendo por encima del salario medio, el esfuerzo no cederá, incluso con tipos algo más bajos. En alquiler, la relación entre oferta activa y búsqueda efectiva es el indicador a seguir.
Crédito. Atención al mix fijo/variable de las nuevas hipotecas y al peso de tramos de LTV altos. Un giro rápido de la competencia podría reabrir riesgos que hoy están contenidos.
Producción. Visados, inicio y entrega de obra, tiempos de licencia y volumetría de rehabilitación con cambio de uso. Donde estos vectores mejoran, la presión de precios se suaviza; donde no, persiste.
Mercado laboral. En colectivos con estacionalidad o fijo‑discontinuo, pequeñas oscilaciones de renta tienen efectos ampliados sobre la asequibilidad y la morosidad potencial.
“Menos ‘burbuja’ y más logística de ciudad: la accesibilidad mejora cuando el mercado produce y moviliza vivienda al ritmo de la demanda, no cuando solo abarata la financiación.”
Reflexiones finales
Llamar “burbuja” a todo encarecimiento es tentador, pero poco útil.
2025 se entiende mejor como la confluencia de una demanda resistente y una oferta insuficiente allí donde la vida económica es más intensa, es decir, lugares donde mucha gente trabaja, estudia, consume y se mueve a diario.
Mientras ese cuello de botella no se resuelva, el alquiler seguirá siendo la primera víctima y la compra seguirá requiriendo una entrada que muchos hogares no pueden reunir a tiempo.
La solución pasa por multiplicar la oferta alineada con la capacidad de pago: suelo bien localizado, procesos ágiles, incentivos a la rehabilitación, seguridad jurídica para el alquiler y colaboración público‑privada para acelerar BTR y vivienda asequible. El crédito sano ayuda, pero no corrige por sí solo un déficit estructural.
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