Según el MITMA, los visados de obra nueva rondan las 95.000 unidades anuales, una cifra muy inferior a las necesidades estimadas del país (al menos 250.000 viviendas al año para estabilizar precios). Este desfase se traduce en una presión constante sobre el mercado de segunda mano y el alquiler.
A pesar de la ligera moderación de los tipos hipotecarios y de una inflación más contenida, el volumen de operaciones sigue en descenso. El INE reporta una caída interanual del 11% en compraventas, mientras que los precios apenas se ajustan un 2%. La razón es simple: no hay oferta suficiente para absorber la demanda latente.
Las grandes capitales —Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia— concentran tanto la presión como el déficit. El suelo finalista es escaso y caro, y la producción de vivienda nueva se concentra en manos de grandes grupos promotores o fondos institucionales. El pequeño promotor prácticamente ha desaparecido del mapa.
La falta de planeamiento actualizado en muchas ciudades y la complejidad de los trámites urbanísticos suponen el principal obstáculo. Obtener una licencia de obra puede tardar más de 18 meses, mientras que la recalificación de suelo puede prolongarse años. El resultado: proyectos paralizados y aumento del coste final de la vivienda.
El encarecimiento de materiales desde la pandemia y la falta de mano de obra cualificada han elevado el coste por metro cuadrado hasta niveles récord. Según la Asociación de Constructores y Promotores, los costes han subido más de un 30% desde 2020. Esto hace inviable la promoción en zonas donde el precio de venta no compensa la inversión.
Las medidas de control de precios del alquiler y las cargas fiscales variables entre comunidades autónomas generan incertidumbre. Muchos inversores optan por proyectos logísticos o turísticos antes que por vivienda. La consecuencia es clara: menos promoción, menos rotación y más tensión en los precios.
El discurso político ha estado lleno de anuncios, pero corto de resultados. Los programas públicos de vivienda —desde los pisos de Sareb hasta las iniciativas de SEPES— avanzan lentamente. De los 50.000 inmuebles prometidos, apenas un 15% están realmente disponibles.
Los fondos europeos Next Generation se han centrado en rehabilitación y eficiencia energética, una línea valiosa pero insuficiente para crear nueva vivienda asequible. Además, la falta de coordinación entre administraciones impide una estrategia nacional de suelo y vivienda.
Mientras tanto, los precios de alquiler alcanzan récords históricos en Madrid y Barcelona, con incrementos anuales superiores al 10%, según Idealista. La política de vivienda sigue actuando sobre la demanda (bonificaciones, límites de renta) cuando el verdadero desafío está en aumentar la producción estructural de vivienda asequible.
El capital no ha desaparecido, pero se ha vuelto selectivo. Fondos y promotores institucionales disponen de liquidez, aunque esperan un marco más estable para invertir. El build-to-rent, la vivienda modular y los proyectos senior living crecen como alternativas, pero aún representan una porción mínima del mercado.
CBRE y Savills coinciden en que la inversión en residencial cayó un 25% en 2024, pero se mantiene por encima de la media europea en proyectos sostenibles o de alquiler. El apetito inversor está, pero falta una política pública que ofrezca seguridad jurídica y suelo disponible.
La sostenibilidad no solo es una obligación regulatoria, sino una oportunidad económica. Los edificios con certificaciones energéticas altas logran hasta un 10-15% de mayor valoración en tasaciones, según CBRE. Sin embargo, este diferencial aún no se ha incorporado de forma generalizada al parque de vivienda asequible.
Las políticas de rehabilitación energética y el desarrollo de materiales sostenibles podrían ser la vía para reindustrializar la construcción y reducir costes a medio plazo. Si España quiere resolver su déficit de vivienda, debe apostar por un modelo productivo eficiente y verde.
“Mientras el foco siga puesto en la demanda, el mercado seguirá bloqueado. Solo una política de oferta sostenida, sostenible y colaborativa podrá reequilibrar el acceso a la vivienda.”
El mercado inmobiliario español no está cayendo, está bloqueado. La combinación de escasez de suelo, lentitud administrativa, costes crecientes y ausencia de políticas de oferta ha creado un desequilibrio que ni el sector privado ni el público han sabido resolver.
La solución pasa por una estrategia nacional de vivienda basada en partenariado público-privado, industrialización constructiva y sostenibilidad real. Sin ella, la demanda seguirá contenida, los precios seguirán tensos y la vivienda asequible seguirá siendo una promesa incumplida.
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“España se enfrenta a una transformación profunda en el modelo habitacional, donde el alquiler ya no es una opción secundaria, sino una necesidad creciente frente a un mercado tensionado, envejecido y desequilibrado.”
El mercado inmobiliario chino se ha convertido en un referente global para entender los riesgos de sobrevaloración y las consecuencias de mantener políticas monetarias expansivas durante demasiado tiempo. Mientras Europa inicia su propio ajuste tras una década de tipos bajos y liquidez abundante, las lecciones de China resultan esenciales para interpretar el nuevo ciclo de valoraciones y la sensibilidad del sector ante el endurecimiento del crédito.