Evolución de Cuotas y Alquileres
El análisis ha sido realizado utilizando los precios de oferta de venta y alquiler publicados por Idealista a cierre de diciembre de 2024. A partir de estos valores, se ha calculado la cuota hipotecaria correspondiente a un préstamo del 80% del valor de compra, con un plazo medio de 24,67 años y un tipo de interés del 3,206%, el último publicado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Los resultados reflejan que:
Solo cuatro municipios presentan cuotas hipotecarias superiores a los alquileres, frente a los nueve del año anterior:
- Donostia/San Sebastián (22,13 €/m² vs. 18,00 €/m²).
- Marbella (19,67 €/m² vs. 17,60 €/m²).
- Cádiz (11,82 €/m² vs. 11,40 €/m²).
- Palma de Mallorca (17,30 €/m² vs. 17,20 €/m²).
El número de municipios donde el precio medio del alquiler supera los 11 €/m²/mes ha aumentado, pasando de 12 en diciembre de 2023 a 34 en diciembre de 2024. Entre ellos, destacan:
- Barcelona: 23,40 €/m².
- Madrid: 20,70 €/m².
- Donostia/San Sebastián: 18,00 €/m².
- Marbella: 17,60 €/m².
- Palma de Mallorca: 17,20 €/m².
Dinamismo del Mercado Inmobiliario
El comportamiento del mercado inmobiliario ha sido diferente en cada ciudad, condicionado por la oferta disponible, la demanda y la evolución de los tipos de interés.
- Madrid: Las cuotas hipotecarias aumentaron un 20,2%, mientras que los alquileres subieron un 15,3%.
- Barcelona: A pesar de las medidas de limitación de precios, los alquileres subieron un 13,9%, mientras que el precio de venta aumentó un 12,8%.
- Valencia: El alquiler subió un 12,2%, pero los precios de venta se dispararon un 24,0%, casi duplicando el crecimiento del alquiler.
- Málaga: Aumento del 11,4% en los alquileres y del 21,5% en los precios de venta, lo que ha generado un incremento significativo de las cuotas hipotecarias.
- Donostia/San Sebastián y Marbella: Las cuotas hipotecarias han permanecido por encima de los alquileres debido a la constante revalorización de la vivienda en estas localidades.
Conclusiones y Reflexión Final
El análisis confirma que, aunque la bajada de los tipos de interés en 2024 ha permitido una contención en el crecimiento de las cuotas hipotecarias, el fuerte incremento en los precios de venta ha reducido este efecto en muchos municipios.
¿Comprar o alquilar?
- A pesar de la reducción en algunas cuotas hipotecarias, la diferencia con los alquileres sigue siendo significativa en muchos municipios.
- El equilibrio entre compra y alquiler suele alcanzarse cuando las cuotas hipotecarias son un 35% superiores al alquiler, algo que solo se da en contadas ciudades.
- El mayor obstáculo para la compra sigue siendo la falta de ahorro previo: se requiere entre un 28% y un 32% del precio de la vivienda para cubrir la parte no financiada (20%) y los gastos de compraventa (entre 8% y 12% según la ubicación).
El problema de fondo: la escasez de oferta
Uno de los factores estructurales que afectan al mercado es la insuficiente oferta de vivienda. Desde hace 17 años, el ritmo de construcción ha sido insuficiente para cubrir la demanda, lo que ha provocado una escalada en los precios.
Para revertir esta situación, sería necesario aumentar la producción de viviendas hasta las 350.000 unidades anuales durante al menos cinco años. Esto implicaría:
- Mayor disponibilidad de suelo edificable.
- Triplicar la capacidad de las constructoras para poder absorber la demanda.
- Triplicar la financiación del sector financiero para la actividad de construcción y posterior compra de vivienda.
El informe concluye que, salvo en casos de movilidad temporal, en la mayoría de los municipios sigue siendo más ventajoso comprar que alquilar. Sin embargo, la falta de acceso a financiación sigue siendo el principal obstáculo para los compradores, lo que pone en evidencia la necesidad de políticas que faciliten la compra de vivienda en lugar de medidas que únicamente regulen el mercado del alquiler.
Para más información, puedes consultar el informe completo en la web de UVE Valoraciones a continuación👇
Cualquier información adicional que necesitéis podéis escribirnos un email a uve@v-valoraciones.es
