Cuatro años de evolución en la oferta de viviendas en venta

En la mayor parte de las provincias españolas y en el conjunto de España, la oferta de viviendas en venta está en el punto mínimo desde abril del 2020 y la escasez de oferta puede estar detrás de las subidas de precio de las viviendas (suben a pesar de la subida de los tipos de interés). Profundizamos en la evolución para el período 2020-2024 a partir de datos del portal inmobiliario IDEALISTA.

Evolución de las ofertas de venta en el conjunto de España 

En el cuadro siguiente vemos la evolución de la oferta de viviendas desde el inicio de la pandemia hasta la actualidad:

Las ofertas de venta disminuyen desde el máximo de 834.000 en noviembre de 2020 hasta 607.000 ofertas en el momento actual (el mínimo de la serie y un 27,25% inferior al máximo).

Provincias en las que se acumula una mayor oferta de vivienda en venta

A continuación reducimos el análisis a las 5 provincias con una mayor oferta de venta, y que coinciden con las provincias con una mayor concentración de población y que igualmente concentran una mayor oferta de vivienda en alquiler.

Evolución de las ofertas en las ciudades de Madrid y Barcelona 

A continuación analizamos la evolución, para el período considerado, de las 2 provincias que concentran un mayor porcentaje de población:

En las dos ciudades las ofertas de venta están en mínimos desde abril de 2020.

Madrid presenta un máximo de ofertas de venta en octubre de 2020 (27.922), una bajada hasta mayo de 2022 (20.005) y una posterior subida hasta noviembre de 2022 (23.732) y una bajada suave hasta diciembre de 2023 (20.752) que se ha acelerado en los cuatro primeros meses de 2024 hasta llegar a 17.283 ofertas. Barcelona muestras subidas en las ofertas hasta enero de 2022 (19.902) y una bajada paulatina hasta el día de hoy (13.589).

Principales conclusiones:

  • El número de ofertas de venta de vivienda registra en estos momentos el número más bajo desde el confinamiento.

 

  • La paulatina disminución del número de ofertas se registra en un contexto en que los precios han subido cada año y en que las transacciones disminuyeron considerablemente en 2020 para superar, el año siguiente, la cifra de 2019, registrar en 2022 el máximo número de los últimos 10 años y disminuir algo en 2023 pero manteniendo cifras de venta superiores a las previas al confinamiento y a la media de los últimos cinco años, como se puede ver en el cuadro siguiente:


  • Los periodos de incremento de los precios y las ventas suelen provocar un aumento de las ofertas porque más personas se animan a vender en una coyuntura favorable. También suelen propiciar el aumento de la construcción de viviendas nuevas. No se ha producido ni un incremento de ofertas ni un incremento de inicio de construcción de viviendas nuevas en los últimos 5 años.

 

  • La construcción de un número de viviendas nuevas por debajo de lo que se considera lo sostenible (se considera una construcción sostenible entre 200.000 y 250.000 viviendas al año) durante los últimos 15 años ha provocado, probablemente, primero un ajuste del inventario de viviendas sobrantes y finalmente durante los últimos cinco años una presión excesiva sobre las ventas de viviendas usadas y esto podría explicar, al menos en parte, la paulatina disminución de las ofertas.

 

  • Es posible que la explicación del escaso número de viviendas nuevas iniciadas en 2023 y años anteriores haya que buscarla en la restricción del crédito al promotor por parte de las entidades financieras. Hay que comprender que tras los problemas del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 las entidades financieras no hayan querido arriesgar en unos años que se han caracterizado por el confinamiento, la caída del PIB, las medidas para reactivar la producción, el aumento del IPC y finalmente la subida de los tipos de interés. Sin embargo, el inicio de 2024 muestra un creciente interés de las entidades financieras en aumentar los préstamos a los promotores que podría propiciar un aumento sensible del número de viviendas iniciadas y un aumento de la oferta de viviendas nuevas en los años siguientes.

 

  • Si nuestra interpretación es correcta, los precios de las viviendas seguirán subiendo en las zonas más activas económicamente (zonas turísticas y las áreas metropolitanas de grandes ciudades) a pesar de que el esfuerzo de compra se ha disparado por la subida de los tipos de interés.

 

  • Si comparamos las ofertas de venta con el parque de vivienda respectivo, encontramos que en abril de 2024 en Madrid las ofertas de venta suponen el 1,13% del parque y en Barcelona el 1,68% frente al 2,28% a nivel nacional. Esto da idea de lo escaso de la oferta de viviendas en venta en Madrid.

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